Entretien de la copropriété : employé ou entreprise ?

De nombreux propriétaires se laissent tenter par le recrutement direct pour le nettoyage et la petite maintenance, en employant un ou plusieurs agents d'entretien. Serait-ce une fausse bonne idée ?

La gestion du personnel

En recrutant en direct des employés d'immeuble, on se met à charge le recrutement, la mise en place, la paye, la gestion des charges sociales, la gestion des absences et des remplacements, et ainsi de suite. Même pour un seul employé, cela représente un travail important et un risque considérable d'erreurs de tous types, dont certaines peuvent avoir, compte tenu de la complexité du droit du travail, des conséquences financières graves.
Une entreprise spécialisée digne de ce nom est forcément organisée plus efficacement qu'un propriétaire, un conseil syndical ou un gestionnaire professionnel (administrateur de biens ou syndic) pour gérer du personnel.

La formation

Le personnel que l'on recrute pour l'entretien courant des immeubles est en général très peu ou pas du tout formé à ce type de mission. Or les propriétaires et syndics bénévoles, mais aussi les gestionnaires professionnels ne sont pas organisés pour pouvoir assurer cette formation. Formation d'ailleurs complexe puisqu'elle englobe les spécificité du nettoyage - choix des produits, taux de dilution, techniques de nettoyage de matériaux fragiles ou chimiquement réactifs, utilisation de matériels sophistiqués - et, en ce qui concerne la maintenance, imposent des notions certaines en matière de peintures et revêtements, d'électricité et de plomberie.Là encore, le recours à une entreprise spécialisée implique une formation de bonne qualité.

La supervision technique

La supervision du personnel fait théoriquement partie des attributions des gardiens, quand les immeubles en sont pourvus. Toutefois, hormis dans le secteur HLM, aucun d'entre eux ne reçoit de formation pour cela, et malheureusement, la plupart des gardiens n'ont pas le niveau et la qualification pour assurer une telle fonction. En tout état de cause, ils ne peuvent de par leur statut ou leur position avoir d'obligation de résultat. Seule une obligation de moyen est envisageable. Il ne reste alors que le propriétaire ou le conseil syndical pour assurer la nécessaire mission de supervision technique.
En copropriété, une difficulté supplémentaire vient se greffer. En effet, le personnel d'entretien a souvent du mal à identifier entre le syndic et le conseil syndical qui est son véritable employeur. Pour peu que les copropriétaires se muent en superviseurs occasionnels, de façon plus ou moins bienveillante, l'imbroglio est total et les conflits quasiment inévitables.

Les garanties

Outre la gestion du personnel, la dispense d'une formation à destination des agents d'entretien et la mission de supervision technique, les entreprises spécialisées offrent des garanties. Elles sont engagées contractuellement à un résultat. En matière de nettoyage, le résultat peut être défini par rapport à des procédures de contrôle qualité, tandis qu'en ce qui concerne la petite maintenance, l'entreprise doit au minimum la réalité de ce qui est indiqué sur son devis ou sa facture. Par ailleurs, dans le domaine de la maintenance, les garanties légales de parfait achèvement et biennale de bon fonctionnement peuvent être mises en jeu, même pour de petits travaux. Enfin, toutes les entreprises doivent couvrir leur client, au titre de leur responsabilité civile, contre les dommages causés aux existants et aux tiers, quelle qu'en soit la cause.
Lorsque le travail est réalisé par des employés de l'immeuble ou de la copropriété, seule la garantie des dommages aux tiers assurée par la police d'assurance multirisques de l'immeuble peut être mise en jeu. Il n'y a en particulier aucune couverture du risque de dommages dus à une maladresse, une technique inadéquate ou l'utilisation de produits inappropriés, sans mentionner l'employé qui, tout en étant payé, ne fait pas le travail.

La souplesse

Le recours à une entreprise confère à la gestion de l'immeuble une incomparable souplesse notamment dans deux domaines :
- le remplacement sans coût ni risque de personnel inadéquat ou ne donnant plus satisfaction ;

- l'adaptation des effectifs aux besoins réels de la copropriété.

Article publié dans le site de l'immobilier :

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